État des lieux d'entrée et de sortie : ce que la loi impose

État des lieux d'entrée et de sortie : que dit la loi ?

La loi impose la réalisation d'un état des lieux écrit lors de la remise des clés et lors de leur restitution, pour tout logement loué en résidence principale. Ce document, annexé au bail, décrit précisément l'état du logement et de ses équipements, pièce par pièce, afin de comparer objectivement la situation à l'entrée et à la sortie du locataire. Son absence ou son irrégularité peut priver le bailleur de la possibilité de faire valoir des dégradations imputables au locataire.

Pourquoi l'état des lieux est-il obligatoire ?

L'état des lieux est encadré par la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs. Il constitue la preuve de référence en cas de litige sur d'éventuelles dégradations ou sur la restitution du dépôt de garantie. Sans état des lieux d'entrée contradictoire, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui peut jouer en défaveur du bailleur au moment du départ du locataire.

Quel contenu doit obligatoirement figurer dans le document ?

L'état des lieux doit comporter plusieurs mentions obligatoires fixées par décret : type d'état des lieux (entrée ou sortie), date d'établissement, adresse du logement, identité et domicile des parties ou de leurs mandataires, relevé des compteurs (eau, gaz, électricité), description précise de chaque pièce et équipement, ainsi que les clés remises. Depuis la loi ALUR, un modèle type existe et il est recommandé de joindre des photographies datées pour renforcer la valeur probante du document.

Qui doit être présent lors de l'état des lieux ?

L'état des lieux doit être établi de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence du bailleur (ou de son mandataire, comme une agence) et du locataire. Chacun signe le document, qui doit être établi en autant d'exemplaires que de parties. Si l'une des parties refuse ou ne peut être présente, il est possible de faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier), dont les frais sont alors partagés entre bailleur et locataire, sauf si l'absence est imputable à une seule partie.

Quelle est la différence entre état des lieux d'entrée et de sortie ?

L'état des lieux d'entrée est réalisé au moment de la remise des clés, tandis que l'état des lieux de sortie intervient lors de leur restitution, en fin de bail. La comparaison des deux documents permet de déterminer si des dégradations sont apparues pendant la location et si elles doivent être imputées au locataire, en tenant compte de la vétusté normale du logement, qui ne peut jamais être facturée au locataire.

Que se passe-t-il si l'état des lieux n'est pas réalisé ?

En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Le bailleur ne pourra donc pas retenir de sommes sur le dépôt de garantie pour des dégradations qu'il ne pourra pas prouver. Il est donc dans l'intérêt des deux parties de réaliser ce document avec sérieux, quitte à faire appel à un professionnel en cas de désaccord persistant.

FAQ : vos questions fréquentes sur l'état des lieux

L'état des lieux peut-il être réalisé par une seule personne ?

Non, il doit en principe être contradictoire et signé par les deux parties. Si le bailleur ou le locataire ne peut être présent, il peut donner mandat à un tiers, ou recourir à un commissaire de justice pour établir le document de façon impartiale.

Combien de temps le bailleur a-t-il pour restituer le dépôt de garantie ?

Le délai légal est d'un mois si l'état des lieux de sortie ne présente aucune différence avec celui d'entrée, et de deux mois maximum si des retenues sont justifiées. Passé ce délai, des pénalités de retard peuvent s'appliquer, il est donc conseillé de vérifier les modalités précises auprès d'un professionnel ou de service-public.fr.

Peut-on modifier un état des lieux après signature ?

Oui, sous certaines conditions. Le locataire dispose d'un délai de dix jours après l'état des lieux d'entrée pour signaler par écrit au bailleur des éléments qu'il n'aurait pas mentionnés initialement, notamment pour les équipements de chauffage, ce délai pouvant être prolongé sur la période de chauffe.

Sources

• Service-public.fr
• Légifrance
• ANIL - Agence nationale pour l'information sur le logement