Charges de copropriété : répartition entre bailleur et locataire

Comment se répartissent les charges de copropriété entre bailleur et locataire ?

Les charges de copropriété se divisent en deux catégories : les charges récupérables, que le propriétaire peut refacturer au locataire sous forme de provisions mensuelles, et les charges non récupérables, qui restent définitivement à la charge du bailleur. Cette répartition est fixée par un décret précis qui liste les dépenses concernées, et non par un simple accord entre les parties. En pratique, le bail mentionne un montant de provisions pour charges, régularisé chaque année sur la base des dépenses réelles votées en assemblée générale.

Qu'est-ce que les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété regroupent l'ensemble des dépenses nécessaires au fonctionnement et à l'entretien de l'immeuble : entretien des parties communes, ascenseur, chauffage collectif, eau, espaces verts, honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, etc. Elles sont votées chaque année en assemblée générale de copropriétaires et appelées par le syndic auprès de chaque propriétaire, au prorata de sa quote-part dans l'immeuble. Le propriétaire bailleur, une fois ces charges payées au syndic, peut en récupérer une partie auprès de son locataire, à condition qu'elles entrent dans la liste des charges dites récupérables.

Quelles charges sont récupérables auprès du locataire ?

Sont récupérables les dépenses qui bénéficient directement au locataire ou correspondent à l'usage courant du logement et de l'immeuble. Cela inclut notamment l'entretien des parties communes (ménage, électricité des couloirs), l'entretien et le fonctionnement de l'ascenseur, le chauffage et l'eau chaude collective, l'entretien des espaces verts, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ainsi que les menues réparations courantes. La liste exacte est fixée par décret et le propriétaire ne peut pas s'en écarter à sa convenance : il ne peut réclamer que ce que le texte autorise.

Quelles charges restent à la charge exclusive du propriétaire ?

Restent à la charge du bailleur les grosses réparations, les travaux d'amélioration ou de mise en conformité de l'immeuble, les honoraires du syndic liés à la gestion générale de la copropriété, ainsi que les primes d'assurance de l'immeuble. Ces dépenses relèvent de la valorisation ou de la préservation du patrimoine, et non de l'usage quotidien par l'occupant : elles ne peuvent donc pas être répercutées sur le locataire, même partiellement.

Comment se fait la régularisation annuelle des charges ?

Chaque année, le propriétaire compare les provisions mensuelles versées par le locataire aux dépenses réelles engagées, telles qu'elles apparaissent dans le décompte du syndic. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le locataire est remboursé du trop-perçu ; si elles sont inférieures, un complément lui est réclamé. Le bailleur doit communiquer au locataire, au moins un mois avant cette régularisation, le décompte détaillé par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les occupants de l'immeuble. Sur demande du locataire, les pièces justificatives doivent être tenues à sa disposition pendant une durée minimale de six mois.

Que se passe-t-il en cas de départ du locataire en cours d'année ?

La régularisation des charges reste due même si le locataire quitte le logement avant la fin de l'exercice de charges. Le bailleur peut retenir une provision sur le dépôt de garantie, dans la limite prévue par les textes en vigueur, en attendant l'arrêté définitif des comptes de la copropriété, puis procéder à la régularisation définitive une fois les comptes clôturés.

FAQ sur les charges de copropriété et locatives

Le locataire peut-il contester les charges demandées ?

Oui, le locataire peut demander au propriétaire de lui présenter les justificatifs des charges facturées avant de les payer. S'il estime qu'une charge ne figure pas dans la liste des charges récupérables ou que le montant est erroné, il peut refuser de la payer et, en cas de désaccord persistant, saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal compétent.

Faut-il justifier les charges avec des documents précis ?

Oui, le propriétaire doit pouvoir présenter le décompte du syndic et le mode de répartition entre les lots pour toute charge réclamée. L'absence de justificatifs peut être invoquée par le locataire pour refuser un complément de régularisation.

Peut-on inclure toutes les charges dans un forfait fixe ?

En location meublée, les charges peuvent être fixées sous forme de forfait, sans régularisation annuelle, à condition que le montant soit raisonnable et mentionné dans le bail. En location nue, en revanche, le système de provisions avec régularisation annuelle reste la règle.

Sources

• Service-public.fr
• Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL)
• Légifrance